Основные принципы оценки недвижимости. Принцип полезности оценки земельных участков Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

Принципы оценки

Теоретической базой процесса оценки является набор оценочных принципов.
Принципы оценки представляют собой положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, которые отражают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества.
Проект национального стандарта выделяет 6 основных принципов: полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, вклада (предельной продуктивности), наиболее эффективного использования.
Принцип полезности . Объект обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть полезным потенциальному владельцу или пользователю.
Полезность - это способность объекта удовлетворять потребности собственника или пользователя в данном месте и в течении определенного периода. В случае имущества, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, обычно выражается в виде доходов. С этой целью рассматривается полезность отдельного объекта в составе целостного объекта оценки как составляющая полезности целостного объекта оценки; полезность объекта как отдельного объекта оценки; полезность объекта оценки для конкретного собственника или пользователя по сравнению с полезностью подобных объектов для типичных собственников (пользователей). Имущество может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения либо реализации других его психологических потребностей. В рамках теоретико-методических основ оценки влияние этого принципа формирует понятие «потребительская стоимость».
С целью определения полезности, кроме того, учитывается современное состояние использования объекта оценки, которое может соответствовать наиболее эффективному использованию, а также случаи, когда отдельные объекты оценки становятся временно лишними, используются с другой целью или не используются; прогнозируется влияние социально-экономических и других факторов на изменения в полезности объекта оценки; оцениваются затраты на улучшение объекта оценки с учетом влияния этих затрат на увеличение его рыночной стоимости.
Принцип предложения и спроса отражает соотношение предложения и спроса на подобное иму щество.
Предложение - количество объектов на рынке, предлагаемых по определенным ценам.

Спрос - реальная потребность в объектах, сложившаяся на рынке.
В соответствии с этим принципом во время проведения оценки учитываются рыночные колебания цен на подобное имущество и прочие факторы, которые могут привести к изменениям в соотношении предложения и спроса на подобное имущество.
Сущность принципа предложения и спроса заключается в необходимости:

определения взаимосвязи между предложением и спросом;

выявления факторов, влияющих на цену купли-продажи помимо предложения и спроса (искусство торгов, схемы финансирования и проч.).

Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за существующее имущество больше, чем стоит создание нового аналогичного объекта в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя поток доходов от эксплуатации данного объекта, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогов, характеризующихся схожим риском и функциональными свойствами. Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих объектов, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от их использования, а также размером денежных средств в случае их перепродажи. При этом следует учитывать объективное изменение стоимости денег во времени. Для определения теку щей стоимости будущих доходов важно их скорректировать с учетом поправки на изменение их стоимости во времени.
Принцип вклада (предельной продуктивности) предусматривает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как труд, управление, капитал и земля. Он предполагает, что дополнительные вложения в объект целесообразны только в том случае, если они повышают (сохраняют) стоимость объекта: при отсутствии этого вложения являются убыточными (недостаточными). То есть, вклад - это сумма, на которую увеличивается (уменьшается) стоимость объекта в результате влияния отдельного фактора производства. Вклад каждого фактора производства пропорционален его вкладу в совокупный доход. Соответственно размер вклада определяется разницей между стоимостью объекта, полученной в результате вложения средств и затратами. Вклад, который не дает прирашение стоимости является «излишним улучшением».
Принцип наиболее эффективного использования
Принцип наиболее эффективного использования состоит в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.
Это основной принцип оценки, т.к. он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость объекта, и, таким образом, формирует содержание других групп принципов, основанных на представлениях собственника (пользователя), связанных с эксплуатацией объекта, связанных с рыночной средой.
Кроме основных принципов, выделяемых проектом национального стандарта, оценщик руководствуется и другими принципами:
Их можно дифференцировать на четыре категории:

принципы, основанные на представлениях пользователя;

принципы, связанные с эксплуатацией объекта;

принципы, связанные с внешней рыночной средой;

принцип наиболее эффективного использования.

Оценка стоимости производится определенным субъектом – оценщиком, следовательно, эго суждение всегда субъективно. Однако рынок нуждается в максимально объективной оценке стоимости.

Для того чтобы обеспечить максимальную объективность результата оценки, оценщик должен опираться на определенные общезначимые методические правила и подходы. В качестве таких правил и выступают принципы оценки стоимости недвижимости.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и обобщении накопленного практического опыта оценки, позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

В основе принципов оценки недвижимости лежат положения экономической теории, преобразованные с учетом потребностей и особенностей объекта (объекта недвижимости) и процесса (оценки стоимости).

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу.

Оценка недвижимости – это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъектов сделки (приобретателя и продавца) по поводу объекта недвижимости в условиях рынка.

Следовательно, имеются три элемента: субъект сделки, объект сделки (характеристики которого отражают и позицию продавца) и рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

принципы, основанные на представлениях пользователя;

принципы, связанные с объектами недвижимости;

принципы, связанные с рыночной средой.

Отдельно выделяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Изложим кратко суть этих принципов.

Первая группа – принципы, основанные на представлениях пользователя : принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезности. Смысл этого принципа состоит в том, что объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время.

При этом потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны:

потребность в недвижимости как в предмете потребления;

потребность в недвижимости как в средстве производства;

потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.

Принцип замещения. Смысл этого принципа заключается в том, что разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму бо́льшую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход, затратный и доходный.

С точки зрения сравнительного подхода применение этого принципа означает, что при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения затратного подхода принцип замещения означает, что никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения доходного подхода принцип замещения означает, что рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

Принцип ожидания. Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.

Стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.

Вторая группа принципов оценки – принципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):

принцип остаточной продуктивности земли;

принцип предельной продуктивности (принцип вклада);

принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

принцип сбалансированности (баланса);

принцип экономического размера;

принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли. В основе этого принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, груда и земли (об этом уже шла речь подробно в гл. 5).

Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доход, приходящийся на землю) равна разнице между всей величиной дохода, приносимого объектом недвижимости, с одной стороны, и доходом, приходящимся на внеземельные факторы (капитал и труд), – с другой. Иными словами, рента предстает как остаточный доход, приходящийся на землю, после того как возмещены затраты внеземельных факторов производства и они получили "достойное" (соответствующее рыночному уровню) вознаграждение.

Принцип предельной продуктивности (принцип вклада ). Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным – прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным – прирост затрат превышает прирост стоимости.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. Суть данного принципа заключается в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты. В основе данного принципа лежит закон предельной производительности, согласно которому в ситуации, когда изменяется лишь один фактор производства, прирост продукции первоначально растет, но после определенного уровня начинает падать, при том что прирост фактора остается неизменным. Очевидно, что увеличение вложений в землю целесообразно до тех пор, пока прирост дохода превышает прирост издержек.

Принцип сбалансированности (баланса ). Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она "недозагружена", т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля "перегружена", то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.

Принцип экономического размера. Этот принцип – обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Принцип экономического разделения. Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения достаточности или избыточности прав при том или ином использовании недвижимости. Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Третья группа принципов оценки – принципы, связанные с рыночной средой :

принцип зависимости;

принцип соответствия;

принцип спроса и предложения;

принцип конкуренции;

принцип изменения.

Принцип зависимости. Смысл этого принципа состоит в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают характер окружающей застройки, экономические, экологические и иные факторы.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия. Суть данного принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Указанный принцип воплощается в очень важной, простой и одновременно сложной формуле:

Цена = Качество = Потребитель.

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка – брокер, девелопер – понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

Нарушение принципа соответствия проявляется через такие процессы, как регрессия и прогрессия. Регрессия находит свое отражение в том, что объект, имеющий излишние улучшения, неизбежно потеряет в своей цене, если окружающая его застройка относится к существенно более низкому классу.

Принцип спроса и предложения. Смысл этого принципа состоит в том, что цены на недвижимость в конечном счете определяются соотношением спроса и предложения на рынке.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Должны быть учтены также такие обстоятельства, как низкая эластичность предложения на рынке, наличие факторов, противодействующих действию силам спроса и предложения (например, ограниченные возможности выхода на рынок новых игроков-застройщиков под влиянием местных администраций).

Принцип конкуренции. Содержание принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня. Оценщик должен выяснить, чем обоснованы сверхвысокие прибыли, насколько продолжителен может быть их поток, каковы риски, связанные с его получением.

Принцип изменения. При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости, которая неизбежно изменяется с течением времени. Любая оценка стоимости должна осуществляться на определенную дату.

Наряду с частными принципами, изложенными выше, оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет использовать объект наилучшим образом, что и отражается в принципе ННЭИ.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим и целесообразен финансово и обеспечивает либо наивысшую стоимость земли, либо наивысшую текущую стоимость объекта .

Для оценщика следование принципу ННЭИ означает, что все его расчеты и оценки должны основываться именно на этом варианте использования объекта.

При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства.

Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения).

Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.

В-третьих, наилучшее использование – не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей вариант наилучшего использования неизбежно изменится. Вопрос стоит лишь о том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет па объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.

В-четвертых, по общему правилу вариант наилучшего использования должен носить комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплиментарности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему подобных.

В-пятых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.

Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений, и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом, так и доходы, которые он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.

Содержание концепции наилучшего использования было изложено ранее, см. гл. 5 учебника.

И др.), соблюдение которых необходимо в условиях неопределенности, присущей рыночной экономике.
Один из принципов оценки, не зависящих от объекта оценки (движимого и недвижимого имущества, нематериальных и финансовых активов предприятия или бизнеса в целом), – соответствие используемых оценщиком стандартов стоимости целям оценки, влияющим на выбор ее процедур, на применяемые методы оценки и на окончательную величину стоимости объекта.

К важнейшим принципам относятся принципы, базирующиеся на представлениях пользователя о соответствии выбранных – , – подходов к оценке критериям, приемлемым для тех, кто в конечном счете решает, какое действие следует предпринять, исходя из полученного в ходе оценки результата.
Среди них принципы (представления пользователя) о: полезности, замещении и ожидании.
Принцип полезности отражает способность удовлетворять определенные потребности пользователя в данном месте в течение определенного периода.
Принцип замещения означает, что рациональный покупатель не заплатит за актив больше минимальной цены, взимаемой с другого актива такой же полезности (фактически это принцип предельной полезности, выражающий определенное соотношение прироста полезности при инвестициях в различные активы на единицу инвестированного капитала).

Принцип ожидания непосредственно связан со стоимостью будущих денежных доходов от оцениваемого объекта, продолжительности поступления будущих денежных доходов и возможной ликвидационной стоимости актива.
Эти принципы обобщенно отражены в принципе наилучшего и наиболее эффективного использования , представляющего собой законное, физически возможное, финансово обоснованное и наиболее вероятное использование оцениваемого объекта, который дает в определенных условиях наивысшую текущую стоимость денежных доходов.
К принципам оценки стоимости, непосредственно связанных с рыночной средой, относятся принципы:
соответствия;
спроса и предложения;
уровня конкуренции;
зависимости от макроэкономической ситуации или от экономического развития региона.

Принцип соответствия означает, что оцениваемый объект отвечает определенным рыночным стандартам (а это является обязательным условием его продажи, т.к. объект, не имеющий определенной полезности как формы выражения потребительной стоимости, не имеет и стоимости).
Принцип спроса и предложения заключается в том, что на стоимость объекта влияют изменения рыночной ситуации (т.к. рынок любых оцениваемых активов практически не бывает в состоянии равновесия спроса и предложения, а формируется как рынок продавцов или рынок потребителей). Этот принцип связан с принципом уровня конкуренции (в соответствии с которым усиление конкуренции среди производителей приводит к снижению средней ставки доходности на инвестированный капитал). Если на оцениваемый объект в период проведения оценки сложился рынок производителей, т.е. цены определяются продавцами (производителями), ставка доходности собственного капитала на определенном сегменте рынка возрастает, что неизбежно ведет к росту уровня конкуренции между производителями (продавцами) и постепенному изменению рыночной ситуации, которую можно охарактеризовать как возникновение рынка потребителя. Применительно к рынку недвижимости данный принцип имеет специфику, поскольку предложение объектов недвижимости в краткосрочном периоде не эластично.
Принцип зависимости от макроэкономической ситуации или от экономического развития региона при оценке стоимости объекта означает необходимость учета:

устойчивости национальной валюты;
фазы экономического цикла;
устойчивости политики правительства, особенно налогового законодательства;
степени государственного регулирования отрасли;
конвертируемости национальной валюты.

Специфика развития обусловливает обязательный учет уровня регионального риска, отражающего экономический потенциал региона, социальную напряженность, возможность межэтнических и военных столкновений. Значение такого учета особенно возрастает при оценке объектов недвижимости, поскольку экономический потенциал региона и его местонахождение – наиболее важные факторы, определяющие стоимость недвижимости.
В процессе оценки учитывают рыночный характер оцениваемого объекта, т.е. совокупность таких рыночных факторов, как фактор времени, фактор риска, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное «реноме».
Фактор времени состоит в том, что стоимость определенной суммы денег – функция от времени возникновения денежных доходов и расходов. Он действует независимо от изменения общего уровня цен и учитывается при использовании , когда стоимость оцениваемого объекта определяется суммой текущих стоимостей ожидаемых потоков будущих доходов.
Отражает степень неопределенности получения будущих денежных доходов и учитывается при определении ставки доходности (ставки дисконта) собственного или всего инвестированного капитала. Ожидаемые потоки доходов рассматриваются в двух измерениях: величины ожидаемых потоков доходов и уровня риска получения или неполучения этих доходов. Оценщик может провести понижающую корректировку будущих денежных доходов (прибыли, денежного потока, дивидендов, чистого операционного дохода) с тем, чтобы отразить неопределенность их получения. При заданном уровне будущих денежных доходов уровень риска учитывают за счет использования более высокой (поскольку чем выше уровень риска, тем ниже текущая стоимость будущих денежных потоков). На практике чаще всего уровень риска учитывают при расчете стоимости привлеченного капитала, которая в значительной степени определяется рынком. Между стоимостью привлеченного капитала и текущей стоимостью будущих денежных доходов существует обратная связь: чем выше стоимость капитала (чем выше уровень риска), тем ниже текущая стоимость будущих потоков денежных доходов, и наоборот.
Уровень риска, связанный с неопределенностью получения будущих доходов, отражается в двух группах рисков: систематический риск; несистематический риск. связан с изменениями под влиянием макроэкономических факторов. Этот риск возникает при инвестировании капитала в любые активы ( , недвижимость) и не может быть устранен путем . Систематический риск, выражаемый через , характеризуется чувствительностью дохода на оцениваемый актив к изменениям в уровне среднерыночного дохода.
Уровень , т.е. риска, присущего отдельным активам и поддающегося , в значительной степени определяется различиями между рынками закрытых и открытых компаний – большинство владельцев закрытых компаний не диверсифицируют свои портфели в той степени, в какой это делают инвесторы, вкладывающие капитал в акции открытых компаний. Диверсификация несистематического риска в портфеле активов достигается при условии, что число видов активов портфеля выше 8.
Особую группу принципов оценки, непосредственно связанных с рыночной средой, составляют принципы зависимости величины оценочной стоимости от ликвидности и доли прав на оцениваемый объект. При определении стоимости прав на весь объект (действующее предприятие, недвижимость и т.д.) или на долевое участие в нем учитывают, что стоимость долевого участия не пропорциональна соответствующей части стоимости оцениваемого объекта и может быть как больше (если имеется контроль за принятием решения), так и значительно меньше, чем пропорциональная доля в стоимости капитала. Сумма стоимостей отдельно взятых прав долевого участия, как правило, не равна стоимости 100%-ного интереса собственника, владеющего всем оцениваемым объектом (действующим предприятием, недвижимостью, контрольным пакетом акций).

Кроме того, значительное влияние на стоимость оцениваемого объекта оказывает его , поскольку рынок выплачивает или, наоборот, требует скидки за недостаток ликвидности.
При оценке стоимости объекта методом сделок большое значение имеет принцип сопоставимости оцениваемых объектов , означающий, что если определение стоимости оцениваемого объекта или долевого участия в нем проводится на базе рыночной информации по сопоставимым сделкам, необходимо использовать финансовые показатели, рассчитанные на одной и той же основе и за один и тот же период времени, по сопоставимым объектам и по оцениваемому объекту.
Важен также принцип определенной сравнимости стоимостей оцениваемого объекта, полученного при использовании различных подходов к оценке. Например, при ретроспективных данных оценка стоимости объекта не должна резко противоречить оценке, основанной на дисконтированных потоках денежных доходов. При этом следует учитывать, что стоимость оцениваемого объекта варьируется в определенных пределах.

Теоретической базой процесса оценки предприятий является набор оценочных взаимосвязанных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта специалистов-оценщиков. Эти принципы дифференцируются по четырем группам:

Принципы, основанные на представлениях пользователя предприятием.

Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Принципы первой группы включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью только в том случае, если оно полезно потенциальному собственнику, т.е. обладает способностью удовлетворять определенные потребности пользователя. В конечном счете, удовлетворение потребностей может быть выражено в виде потока денежных доходов, которые получает собственник данного предприятия.

Принцип замещения. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Принцип замещения означает, что максимальная стоимость оцениваемого предприятия определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования оцениваемого предприятия. Полезность предприятия всегда связана с ожиданием будущих прибылей.

Для определения стоимости действующих предприятий важно определить величину, продолжительность и риск получения прогнозируемых прибылей (доходов). При этом необходимо учитывать текущую и будущую стоимость денежных доходов и расходов предприятия. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих денежных сумм к их текущей стоимости называется дисконтированием.

Принципы второй группы объединяют принципы остаточной продуктивности земельного участка, вклада, сбалансированности, оптимального размера, возрастающей или уменьшающейся отдачи.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того, как будут оплачены расходы на остальные факторы производства, «привязанные» к земле: труд, капитал и управление.

Принцип вклада. Вклад – это сумма прироста или уменьшения стоимости предприятия вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного актива предприятия (или изменения существующего). Включение дополнительных активов в имущественный комплекс предприятия целесообразно только тогда, когда получаемый прирост стоимости предприятия превышает затраты на приобретение этих активов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Отдельные активы предприятия должны быть согласованы между собой по производственной мощности и другим характеристикам. Прирост активов предприятия при нарушении данного принципа не приводит к росту стоимости предприятия. Принцип сбалансированности означает, что любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость предприятия.

Принцип оптимального размера. Оптимальным является размер предприятия или его отдельных активов, при котором предприятие получает максимальную прибыль в соответствии с условиями рыночной конкуренции в данном регионе.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи означает, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства (например, найм дополнительной рабочей силы при неизменном основном капитале предприятия) доходы предприятия имеют тенденцию к увеличению, но до определенного момента темпы роста их увеличиваются, а затем начинают уменьшаться. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

Принципы третьей группы включают принцип зависимости от внешней среды, принцип соответствия между спросом и предложением, принцип конкуренции и принцип изменения стоимости.

Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость предприятия зависит от множества факторов, характеризующих окружающую среду, например, характер экономической среды в прилегающей к предприятию территории, удаленность от транспортных сетей, источников рабочей силы и т.п.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Соотношение между спросом и предложением оказывает большое значение на стоимость предприятий. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночные цены предприятий обычно отражают их стоимость. Учитывая несовершенство рынка по продаже предприятий и несоответствие между спросом и предложением, следует иметь в виду, что превышение спроса над предложением приводит к росту цены предприятия и тогда цена предприятия будет превышать его стоимость, и наоборот. Кроме того, на цену купли-продажи предприятий (помимо спроса и предложения) оказывают влияние следующие факторы: условия финансирования сделки (например, ипотечное кредитование), искусство ведения торгов, сроки осуществления сделки и другие. Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как спрос более изменчив, чем предложение. Изменения процентных ставок, уровня инфляции, деловой активности, объема денежной массы в обороте, риска предпринимательской деятельности, условий налогообложения и другие факторы могут повлиять на характер спроса в любое время.

Принцип конкуренции. Бизнесмены стремятся к получению максимальных прибылей и в этой связи свой капитал они направляют в ту сферу деятельности, которая позволяет получать избыточные или монопольные прибыли. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции. Обострение конкуренции приводит к росту предложения данного бизнеса и, если спрос при этом не возрастает, то средняя доходность данного бизнеса снижается. Если конкуренция чрезмерна, доходность бизнеса может опуститься ниже нормальной или в некоторых случаях вообще исчезнуть. Этот принцип важен для аналитика при оценке стоимости потока доходов, превышающих рыночную норму. Использование сверхприбыли при оценке стоимости предприятия может исказить результат.

Принцип изменения стоимости. Стоимость предприятия обычно не остается неизменной, она меняется с течением времени под влиянием целого ряда факторов:

Предприятие, как любой товар, характеризуется жизненным циклом развития на рынке и проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка;

Стоимость предприятия будет изменяться от стадии к стадии, например, на стадии роста стоимость будет выше, чем на стадии упадка;

Появление новых, более прогрессивных технологий;

Изменение процентных ставок, денежной массы, уровня инфляции, валютных курсов и т.п.;

Изменение спроса на рынках товаров, услуг, недвижимости.

Принцип изменения стоимости означает: стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием внутренних факторов, окружающей и рыночной среды. В этой связи специалисты-оценщики проводят оценку стоимости предприятия на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех групп, которые были приведены ранее. Этот принцип означает выбор из разумных, возможных и законных альтернативных вариантов использования имущественного комплекса предприятия того варианта использования, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки и который приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие. Этот принцип соединяет между собой другие принципы оценки: полезность, замещение, ожидание, остаточная продуктивность, вклад, сбалансированность, возрастающие и уменьшающиеся доходы и другие.

При анализе результатов финансово-хозяйственной деятельности и оценке стоимости предприятия должны использоваться все принципы, но степень значимости каждого из них и их практическое содержание определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия. Кроме того, на практике могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.

Принципы оценки предприятия можно дифференцировать на четыре категории:

принципы пользователя предприятия;

принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

принципы, связанные с внешней рыночной средой;

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия (например, реализации некоторых принципов оценки может препятствовать позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов, действующих в данном регионе Российской Федерации).

Принципы пользователя

Принципы пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу или пользователю. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции - производства определенного типа продукции, услуг на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть полезным конкретному владельцу также для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей.
Полезность - это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в течение определенного времени. Применительно к предприятию, приносящему доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая на рынке за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожими риском и качеством продукции и услуг. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи. Способы расчета ожидаемой прибыли описаны в других разделах данной книги.

Ожидание - это ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием. Поскольку деньги, когда они находятся в обороте, приносят процент дохода и происходят инфляционные процессы, то рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.

Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) величины и экономического разделения и соединения прав собственности.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью. Земля недвижима, а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.
Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторасположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три условия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное предприятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.

Принцип вклада. Владелец предприятия решил его продать. Оценщик оценил его в 25 млн руб. Для получения максимальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 500 тыс. руб. После этого предприятие стало оцениваться в 29,5 млн руб. Таким образом, покраска зданий и сооружений стоимостью 500 тыс. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млн руб.

Вклад - это то добавление к стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски стало выглядеть хуже, чем до нее.
Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Владелец земельного участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается, насколько интенсивно следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он получает определенный размер прибыли; построив второй цех, он получает большую прибыль; построив третий цех - еще большую. Однако, построив третий цех, владелец замечает, что полученная от постройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышающие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказался неэффективным.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, рабочего и управленческого персонала и др. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.

Принцип оптимального размера (масштаба). Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры - будь то само предприятие (когда при его оптимальной мощности мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на котором оно находится. Известно, что для достижения нормальной технологии производства данного вида продукции необходим земельный участок определенного размера. Этот определенный размер и будет оптимальным для данного вида производства.

Одним из частных примеров принципа оптимального размера является понятие приростной стоимости участка земли . Это понятие встречается, когда два (или более) участка земли объединяются в один, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих его участков. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка. Таким образом, оптимальный размер - это оптимальный размер отдельных факторов производства (оптимальная мощность предприятия или его отдельных составляющих производств либо оптимальный размер земельного участка), обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности . Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная Гражданским кодексом (ГК РФ), позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющую единого пакета прав.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осуществляться следующим образом:

физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

разделение по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии, ограничение на использование имущества;

разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, доверительное управление, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;

разделение по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий.
Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стоимости предприятия.

Принципы, связанные с внешней рыночной средой

В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Принцип зависимости. Принцип зависимости гласит: стоимость предприятия зависит от множества факторов. Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от характера экономической среды на примыкающей к предприятию территории, ближайшей окрестности, региона, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также от международных связей. Эта зависимость определяется связями, которые, в свою очередь, измеряются затратами либо времени, либо денежных средств, либо других единиц измерения. Например, часто крупные промышленные предприятия располагаются в пригородных районах и, чтобы добраться из города до места работы, работники вынуждены затратить много времени и энергии. От этого падает производительность труда. Строительство же скоростной дороги сократит затраты времени и энергии работников.

Тем самым косвенно обеспечивается повышение производительности труда, а значит, и стоимости самого предприятия. Принцип зависимости выражается и в том, что само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Одна из задач научных работников в России - исследовать связи и зависимости между стоимостью предприятия и факторами, влияющими на нее, чтобы точнее и достовернее оценивать стоимость предприятия.

Принцип соответствия. Любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Проекты предприятий должны соответствовать общепринятым традициям использования земельных участков в данном регионе. Например, нежелательно (да и запрещается градостроительными нормативами) строить химический комбинат в центре густонаселенного района.
Соответствие - это то, в какой степени само предприятие, его архитектура и влияние на окружающую среду сочетаются с этой окружающей природной средой и потребностями рынка.

Принцип предложения и спроса . На стоимость предприятий оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения: если спрос превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовершенства рынка, на котором осуществляется продажа предприятий, кроме соотношения спроса и предложения большое влияние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов, количество участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных факторов усиливается, если сделку необходимо провести в короткие сроки.
Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. Эта рыночная тенденция особенно просматривается на российском рынке, где цены предприятий зависят в основном от возможностей инвесторов.

Предложение - это количество продаваемых предприятий (или их имущества), имеющихся на рынке по данной цене, спрос - это количество предприятий (или их имущества), которое хотят приобрести по данной цене. Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется больше прибыли; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция - это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения, снижению цены и снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).

Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняется. Одни предприятия появляются, другие изменяют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются. Изменяются экономическая, социальная, техническая, политическая сферы деятельности, которые влияют на стоимость предприятий. Появление новой, более прогрессивной технологии производства может резко повысить стоимость предприятия.
Жизненный цикл предприятия проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка. И от того, в какой стадии жизненного цикла находится предприятие или его окружающая природная среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста - стоимость будет выше, если в стадии упадка - стоимость ниже. Принцип изменения гласит: стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и рыночной среды. По этой причине оценщики осуществляют оценку стоимости предприятия на конкретную дату. В то же время нормативными актами регламентируется, что результаты оценки «действуют» в течение шести месяцев с даты оценки.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия - основной принцип оценки его рыночной стоимости. Он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие.

В российской практике оценки специалисты различают два аспекта реализации данного принципа: один - это применение его к знанию, другой - к земле. Это обусловлено тем, что у большинства предприятий земля не приватизирована, т. е. находится в государственной или муниципальной собственности. Поэтому в практике оценки рассматривается в основном первый аспект реализации этого принципа. Данный принцип является объединяющим для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Данный анализ проводится тогда, когда необходимо принять оптимальное решение: какое из нескольких возможных предприятий целесообразно построить на данном земельном участке.
В практической оценочной деятельности возможны четыре инвестиционные ситуации, когда:

имеется свободный земельный участок;

пользователь ищет определенный вид земли;

инвестор ищет оптимальное сочетание земли и пользователя;

инвестор-спекулянт подбирает участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости.

Решение двух первых ситуаций можно осуществить, используя сравнительный подход к оценке, тогда как двух последних - лишь после определения способа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Оценщик должен предварительно
проанализировать различные варианты освоения и застройки земли, чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли. Данный анализ основывается на реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка: «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».
Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования земельного участка, возможностью реализации данного варианта использования участка с правовой точки зрения, физическими, фунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью.

Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленной улице, если склад - необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды и автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования участка следует рассмотреть различные неудобства и негативные моменты, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка проводится, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на данном рынке. Рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и др.), демографическая ситуация в районе,где расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется производить на рассматриваемом земельном участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожарной безопасности, энергопотребления и др.), перспективных решений по районной планировке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения.
Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности . Определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, проводится топография, измеряется глубина залегания воды. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какой этажности и размеров можно построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. Ограничительными условиями проекта организации строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности при проведении строительно-монтажных работ и др.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - основной фактор реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Ниже приводится краткое описание технологии определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формулируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности. Если, например, утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке запланирована промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства.

На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля - здания), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется с помощью коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным из возможных.